中建智地百亿地块股东退出疑云

　　来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　北京今年6月份出让的朝阳区百亿组团地块近日迎来新进展，其中酒仙桥项目案名已确定。

　　作为北京首宗“住宅+产业+配套”的组合地块，业内对于其开发进展十分关注。《中国经营报》记者了解到，该地块当时由中建智地置业有限公司（以下简称“中建智地”）联合体底价竞得，但随后不到一个月，其中一股东便选择退出。中建智地方面对此未予正面回复。

　　据了解，中建智地为中建一局旗下地产平台，近两年，多数房企处于流动性压力下，“中建系”旗下各工程局的地产平台则在逆势扩张。其中，中建智地在北京市场自2021年以来频频拿地，稳居销售榜单前十名。

　　百亿地块案名确定

　　今年6月13日，北京土地供应迎来新形式，首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，中建智地联合体以112亿元底价竞得。

　　据了解，该组团地块包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块，产业、住宅、配套建筑规模总体占比分别约为30%、60%、10%。

　　近日，记者从中建智地方面了解到，其中的酒仙桥地块项目案名已率先公布，为北京宸园。该地块位于东北四环外，建筑面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，容积率2.8，规划9班幼儿园，地上建筑规模3200平方米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块周边有丰富的产业支撑，项目北侧的坝河以北有798、中关村科技园区电子城科技园、恒通国际商务园等多个产业园区，亦可前往直线距离仅约1.1公里的地铁14号线将台站或东风北桥站，搭乘地铁3至4站即可抵达望京核心商圈。此外，该地块周边3公里范围内覆盖了颐堤港、在建的颐堤港二期、蓝色港湾、姚家园万象汇等多个购物中心，更涵盖了北京四环内最大的城市公园——朝阳公园，生活配套一应俱全。

　　据了解，自2018年绿城中交·壹亮马项目后，酒仙桥板块鲜有新宅地供应。目前，二手房挂牌均价多在5万—6万元/平方米，高端社区壹亮马挂牌价在10万元/平方米上下，是区域内二手房最高价。而此次酒仙桥宅地销售指导价为12.5万元/平方米，可浮动约8%。

　　自今年以来，北京新房市场“以价换量”的现象较为普遍，尤其是6月份，不少企业为了冲刺年中业绩，部分新盘价格变动明显，特别是南城四环以外区域，出现了不少特价房，降价幅度甚至15%到20%，每平方米降幅将近1万元。

　　除了在价格上作出调整外，北京当前在售的新房项目中，有不少楼盘在产品打造、得房率上明显提升，实际上拉低了平均价格。

　　记者就北京宸园后续定价以及营销、推盘策略等方面询问中建智地方面，截至发稿未获回复。

　　除了酒仙桥地块外，该组团地块中，孙河乡前苇沟地块位于五环外机场高速南侧，建筑面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，住宅容积率1.2，限高18米。销售指导价7.98万元/平方米，可浮动8%。

　　据了解，今年北京“4·30”政策落地后，五环外成交量有所上升。该地块南侧与中建智地去年入市的中建璞园紧邻，据张凯介绍，中建璞园近期月均去化表现良好。后续前苇沟地块的推出或将与中建璞园形成差异化产品，为该地区的改善型需求提供新的选择。

　　至于中关村朝阳园北区地块，建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

　　同时，该地块须引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业，入园企业年产值合计不低于200亿元，入园企业至少一家在2020—2023年年均营业收入增长率不低于30%。

　　区位上，该地块邻近15号线崔各庄地铁站，距离地铁望京东仅一站，周边邻近阿里巴巴北京总部新园区、京北一号文创园等。该地块将进一步活跃泛望京片区的商业商务氛围，成为望京外溢企业办公的新选择。

　　项目小股东退出

　　据了解，这一组团地块在出让时由中建智地、江苏绿建开发置业有限公司（以下简称“江苏绿建”）和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司（以下简称“朝阳城建”）联合体，以底价112亿元摘得，成交综合楼面价3.96万元/平方米。

　　张凯表示，虽然是底价拿地，但112亿元的总价已是北京土拍市场近4年之最（仅统计集中供地以来）。

　　地块出让的同一日，北京兴鼎房地产开发有限公司（以下简称“北京兴鼎”）注册成立。天眼查信息显示，该公司注册资本15亿元，股东为中建智地、江苏绿建和朝阳城建。法定代表人和董事长为中建智地董事长樊飞军。

　　但是，在北京兴鼎成立之前，一家名为北京兴阳房地产开发有限公司（以下简称“北京兴阳”）在5月24日成立，注册资本1亿元，股东为中建智地和朝阳城建，分别持股97%和3%，法定代表人和董事长同样为樊飞军。

　　当时，该组团地块刚刚挂牌，5月29日为该地块竞价起始时间。在北京兴阳成立之后，其便启动了酒仙桥地块和孙河项目的方案设计、监理服务等招采工作。彼时，业内曾认为北京兴阳将参与上述组团地块的竞拍，成为拿地和开发主体。

　　不过，北京发展改革委官网信息显示，上述组团地块的规划建设已于7月17日得到批复，项目总投资估算为14.26亿元，所需资金全部由北京兴鼎筹措解决。

　　此外，值得注意的是，天眼查信息显示，7月9日，北京兴鼎股东江苏绿建退出，仅剩中建智地和朝阳城建持股，比例分别为97%和3%，与北京兴阳一致。据了解，江苏绿建成立于2023年6月26日，注册资本1000万元，股权穿透后实控人为自然人韩秋宏，目前公司股权处于冻结状态。

　　北京兴鼎股东江苏绿建为何在拿地后不到一个月便选择退出？记者就此询问中建智地方面，截至发稿未获正面回复。记者拨打江苏绿建及其控股股东的公示电话，但电话始终无人接听。

　　据了解，中建智地由中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称“中建一局”）全资持股，中建一局是中国建筑股份有限公司旗下公司。

　　近两年来，多数房企处于流动性压力下，但“中建系”旗下各工程局的地产平台却在逆势扩张，不仅在全国各地频频拿地，而且旗下多家公司销售额增长迅速。

　　比如中建三局旗下的中建壹品，去年上半年拿地额仅为55亿元，而今年上半年则飙升至213亿元，在拿地百强榜中仅次于建发房产。在销售普遍下滑的上半年，中建壹品全口径销售额为269.4亿元，与去年同期基本持平。

　　中建一局也在近几年不断提升房地产业务比例，2020年该项业务占总营收比例仅为1.11%，但随后，2021—2023年，地产业务占比分别为4.49%、7.8%、9.38%。

　　中建智地作为中建一局旗下地产平台，其在中建一局营收中占比从2020年的1.11%提升至2023年的9.38%，净利润占比也从2020年的4.31%增长到2022年的17.55%。

　　据了解，在拿下上述组团地块前，中建智地自2021年以来在北京共摘得8宗地块，斥资近200亿元，陆续入市中建房山国贤府、中建璞园、北京国贤府等项目。市场机构克而瑞数据显示，去年其以119亿元权益销售额在北京房企销售榜中位列第7名。今年上半年，其权益销售额为46.17亿元，排名第5位。